Продать квартиру - это очень серьезный и ответственный шаг. К этому событию следует тщательная подготовка от которой зависит судьба предстоящей сделки.
Чтобы избежать неприятностей и оградить вашу сделку по продаже квартиры от всевозможных мошенников, советуем просчитать каждый пункт ваших действий, учесть все нюансы и подводные камни, стоящие на пути к вашей цели.
Для начала, обратимся к закону и выясним, а кто же имеет право продавать квартиру?
Таким правом обладает лишь собственник жилья, который может подтвердить свой статус соответствующим документом на право собственности.
Проверьте документы на квартиру и убедитесь, что вы обладаете таким правом. К документам, подтверждающим такое право относятся актуальная выписка из Росреестра из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор о её покупке, свидетельство о её дарении, свидетельство о её завещании.
Во-вторых, продавец квартиры должен доказать, что он правоспособен, дееспособен для совершения сделки по купле-продаже недвижимости.
В-третьих, нужно точно знать, что в момент совершения сделки вы можете обеспечить своё личное присутствие на ней. Если по какой-либо причине вы не сможете персонально присутствовать при заключении сделки, позаботьтесь обо осведомлении доверенности вашему доверенному лицу, заблаговременно убедившись в его надежности и компетентности для таких юридически значимых действий. Такая доверенность заверяется нотариусом в вашем присутствии. Будьте готовы к тому, что требования к доверенному лицу будут проверены нотариусом. К этим требованиям относятся следующие:
Лицо должно быть дееспособным, причем им может стать как ваш родственник, так и друг, риелтор, и т. д.
А как быть, если владельцем квартиры по документам является несовершеннолетний?
Если хозяин квартиры не достиг 14-летнего возраста, то сделку по продаже квартиры проводят его родители либо законные представители. Если владельцу квартиры уже исполнилось 14 лет, но он не достиг еще 18 лет, он вправе совершать сделку от своего имени, но в обязательном присутствии законного представителя.
Пакет документов на продажу квартиры
Первым этапом продажи квартиры является сбор и оформление необходимых для этого документов.
Список документов, необходимых для сделки по продаже квартиры может отличаться и зависеть от способа оплаты. Когда предусматривается расчет за наличные, то это один перечень документов, когда покупателем выступает гражданин с использованием ипотечных средств или средств материнского капитала, то потребуется ряд дополнительных документов.
Какие документы нужны при продаже квартиры за наличный расчет?
Отвечая на поставленный вопрос, стоит отметить, что по сути мы имеем дело с двумя списками документов. В первом списке - это обязательные основные документы, без которых регистрация сделки невозможна. Во втором списке дополнительные документы, которые могут понадобиться вам для проверки квартиры на её юридическую чистоту.
Для того, чтобы в МФЦ или Росреестре от вас приняли документы на регистрацию договора о купле-продаже квартиры, вам потребуются:
1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры, а в случае несовершеннолетнего собственника- его свидетельство о рождении и паспорт родителя или опекуна.
2. Сам договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариусом.
3. Выписка из домовой книги из паспортного стола. В ней должны быть указаны все зарегистрированные в квартире жильцы.
4. При наличии несовершеннолетнего собственника - разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья. Оно дается, если предоставляется документ о соблюдении прав ребенка на жилищные условия, что его жилищные условия не будут ухудшены и ему будет предоставлено альтернативное жилье. При этом в опеку нужно предоставить свидетельство о рождении или паспорт ребенка, паспорта родителей (опекунов), выписку из домовой книги с места жительства ребенка.
5. Актуальную выписку из ЕГРН на квартиру.
6. Технические паспорта продаваемой квартиры, выданный БТИ.
7. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если квартира куплена в браке и оформлена на одного из супругов. В случае смерти супруга - свидетельство о его смерти.
8. Нотариальная доверенность от доверителя доверенному лицу и его паспорт, когда в сделке участвует не сам продавец.
К дополнительным документам, необходимым для проверки чистоты сделки относятся: технический паспорт квартиры; выписка из лицевого счета; справка об отсутствии задолженности за ЖКХ, телефон, домофон, интернет; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; справки из психоневрологического и наркологического диспансера (при сомнении в адекватном состоянии продающего жилье).
Какие документы нужны при продаже квартиры за средства по ипотеке?
Если вы продаете квартиру человеку, который будет расплачиваться с вами за ипотечные деньги, вам следует уточнить в банке, в котором оформлялась ипотека, их требования к составу документов.
К основному пакету документов в этом случае подходит перечень документов, которые необходимы для сделки за наличные, а вот к дополнительному пакету при ипотеке принадлежат как раз те документы, которые требуются в банк и те, которые нужны для проверки на чистоту сделки.
Какие документы нужны при продаже квартиры за средства материнского капитала?
Здесь мы имеем дело с покупателем вашего жилья, который будет расплачиваться материнским капиталом.
Перечень основных документов для продажи квартиры покупателям с материнским капиталом ничем не будет отличаться от основного пакета, рассмотренного выше, и их основная функция - это регистрация сделки в Росреестре.
Дополнительный же пакет документов в этом случае необходим для получения разрешения Пенсионного Фонда о направлении государственных денег материнского капитала на оплату этой сделки. Перечисление средств материнского капитала возможно только в безналичной форме и только на расчетный счет, открытый продавцом квартиры в Сбербанке.
Дополнительный пакет документов, предоставляемый в Пенсионный Фонд будет состоять из:
- Предварительного договора купли-продажи, который нужен Пенсионному Фонду в подтверждение того, что это не мнимая сделка;
- Расписки в получении задатка или аванса, указанной в предварительном договоре купли-продажи;
- Архивной выписки из домовой книги;
- Выписки из лицевого счета;
- Справки об отсутствии задолженности по квартплате;
- Технического паспорта квартиры;
- Разрешения органов опеки и попечительства;
- Нотариально заверенного согласия супруга;
- Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
Особенности продажи доли в квартире
Продажа доли в квартире имеет свои особенности, обозначенные законом. В этом случае требуется оформить согласие остальных собственников жилья на продажу доли в квартире, а также оформить письменное извещение для жильцов, чтобы они имели преимущественное право выкупа жилплощади. Отказ от выкупа доли в течение месяца дает собственнику право свободно продавать свою долю другим покупателям.
Процедура продажи квартиры – это серьезное испытание для собственника, чреватое стрессом и массой потраченных нервов. Для сведения к минимуму негативных впечатлений от продажного процесса, необходимо подойти к нему максимально подготовленным и собрать заранее пакет требуемых документов. О том, что это за документы и где их брать пойдет речь в статье.
| 1. Где зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры? | МФЦ Госуслуги Росреестр |
| 2. Какие основные документы необходимы? | Удостоверения личности Договор купли-продажи квартиры Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры Свидетельство о браке или разводе Разрешение на сделку от органов государственной опеки (если собственнику до 18 лет) |
| 3. Какие еще документы для продажи квартиры могут понадобиться? | Кадастровый план Технический паспорт Справка формы № 9 (выписка из домовой книги) Копия лицевого счета и справка об отсутствии коммунальных долгов Справки установленного образца из наркологического и ПН диспансеров Справка из МИФНС об отсутствии долга |
| 4. Дополнительный документ при продаже квартиры по ипотеке | Документ с результатами независимой оценки (оплачивает покупатель) |
| 5. Дополнительный документ при продаже части квартиры | Письменные отказы остальных собственников жилья от возможности использовать свое право преимущественной покупки этой доли |
| 6. Дополнительные документы при продаже квартиры юридическому лицу | Устав организации Подлинник и копию Свидетельства о государственной регистрации Протокол собрания, решение или приказ о назначении |
| 7. Стандартный договор купли-продажи квартиры | образец договора |
| 8. Договор купли-продажи квартиры по ипотеке | образец договора образец заполненного договора |
| 9. Договор купли-продажи части квартиры | образец договора образец заполненного договора |
Основной комплект документов для оформления продажи квартиры
Несмотря на то, что после 1 марта 2013 года оформление договоров купли-продажи помещений, имеющих статус жилых, не требует официальной регистрации в обязательном порядке, собирать определенные документы все же придется.Регистрации подлежит сам факт сделки, который должен быть зафиксирован в Росреестре. Для этой процедуры необходимы следующие бумаги:
- Паспорта или другие виды документов, способные удостоверить личности всех собственников, участвующих в сделке.
Кроме паспорта, к таким документам относятся: служебное удостоверение или свидетельство о приписке к части – для военных срочников или офицеров; паспорт общегражданского образца – для проживающих за границей; национальный паспорт с отметкой ОВД или вид на жительство – для иностранцев; свидетельство о рождении – для лиц до 14 лет. - Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
При отсутствии документа, его заказывают повторно в Регистрационной палате. Дубликат будет готовиться около месяца, и обойдется в 200 рублей уплаченной госпошлины. - Документ, подтверждающий право продающей стороны на владение и распоряжение квартирой (или частью её).
В качестве подобных документов могут выступать: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, а также нотариальная бумага о . - Три экземпляра договора о продаже, подписанные всеми участниками.
- Согласие на осуществление сделки супруга, в случае её покупки во время действия брака.
Даже если на момент продажи супруги в разводе, обязательно согласие бывшего партнера. Исключение из правила возможно при наличии , с четко прописанными правами собственности и при смерти - Свидетельство о браке или разводе, если квартира была куплена в браке или изменилась фамилия в документах на квартиру.
- Разрешение на сделку от органов государственной опеки, в случае если собственник (или один из собственников) несовершеннолетний.
Для получения разрешения опекающих органов предпринимаются следующие действия:
- Родители подготавливают и представляют в опеку свидетельство о рождении ребенка (или паспорт), форму 9 (выписку из домовой книги), документы о собственности и экспликацию (технический паспорт) как на продаваемое, так и на приобретаемое жилье.
- Если ребенок достиг 14 лет, он вместе с родителями (усыновителями или опекунами) приходит в органы опеки, и все трое пишут заявление о желании продать старое жилье и приобрести новое. Присутствие детей до 14 лет необязательно. В органы опеки должны прийти и отец, и мать, даже если они в разводе. Наличие паспортов у всех троих обязательно.
- Проверка и рассмотрение заявления проводятся в течение 2-х недель, после чего выдается письменное решение: разрешение или отказ на проведение сделки.
Дополнительный комплект документации для оформления сделки по продаже квартиры
Кроме пакета основных документов, требующихся в регистрационный орган, нужно собрать бумаги и для передачи покупателю. Рассмотрим подробнее, что это за бумаги.Кадастровый план – документ, содержащий основные характеристики жилья: метраж, основная планировка, присутствие/отсутствие балкона, этаж расположения, выполненные перепланировки и т.д. План включает в себя также графическую составляющую, схематично отражающую квартирную планировку с подробно указанными размерами.
Технический паспорт на квартиру – документ, содержащий характеристики квартиры технического характера: площадь, год постройки здания, год проведения капремонта, строительные материалы и проведенные коммуникации.
Документ необходим для дополнительных жильцов, установки размера налога на жилье, проведения , определения размера коммунальных платежей.
Первоначальный документ составляется после строительства и первичной инвентаризации жилья. Получение техпаспорта возможно в органах БТИ или ПИБ на платной основе. Стоимость услуги зависит от срока: обычный порядок (15 дней) – госпошлина 900 рублей; ускоренный порядок (7-10 дней) – госпошлина 1300 рублей.
Справка формы № 9 (выписка из домовой книги) – документ, содержащий сведения о гражданах, зарегистрированных по данному адресу. На момент продажи, обычно, все предыдущие собственники выписываются из квартиры, о чем и информирует данная справка. Документ выдается бесплатно в районном паспортном столе и считается действительным в течение месяца.
Выписка из ЕГРП – справка, включающая в себя сведения из Единого государственного реестра прав, подтверждающая полномочия продавца на владение и распоряжение недвижимостью (квартирой). Также выписка информирует о наличии возможных обременяющих факторов, судебных притязаниях и тяжбах.
Заказать справку может любой гражданин РФ или юридическое лицо на сайте Росреестра, в городском отделении МФЦ или в юридических компаниях, специализирующихся на оказании таких услуг оплатив пошлину. Стоимость выписки в электронном виде –250 рублей для граждан, 700 рублей для организаций, в бумажном – 400 рублей для граждан, 1100 рублей для организаций.
Копия лицевого счета и справка об отсутствии коммунальных долгов – документы предоставляются бухгалтерией паспортного стола или управляющих компаний. Документы не являются обязательными, но желательно предоставить их покупателю. Клиент также может потребовать договора с телефонной, телевизионной и интернет-компаниями, обслуживавшими квартиру и поинтересоваться наличием задолженности перед ними.
Справки установленного образца из наркологического и психоневрологического диспансеров или водительское удостоверение лица, продающего квартиру – требуются, для подтверждения адекватности и дееспособности гражданина. Справки выдаются территориальными учреждениями на платной основе, стоимость справок – от 700 рублей.
Справка из МИФНС об отсутствии долга по налогу, подлежащему уплате с квартир, полученных в результате дарения или наследования.
При продаже квартиры в обычных случаях, этих документов должно хватить для проведения и регистрации сделки. Однако есть несколько ситуаций, требующих отдельного рассмотрения.
Дополнительные документы необходимые для оформления продажи квартир с особыми условиями
Продажа площади с привлечением ипотеки
Если покупатель для приобретения жилья привлекает банк, предоставляющий ипотечный кредит, то обязательно потребуется независимая оценка квартиры и определение её рыночной стоимости.Для этой цели приглашаются оценщики экспертной компании (лучше, если это будут специалисты из фирмы аккредитованной банком), которые осматривают квартиру, составляют полный отчет о её состоянии и определяют рыночную стоимость объекта. Стоимость услуг оценщиков оплачивает покупатель, от продавца же требуется обеспечить доступ специалистов в квартиру. Документ с результатами оценки готовится около недели.
Продажа части квартиры
При продаже комнаты или части приватизированной квартиры к основному комплекту документов необходимо добавить письменные отказы остальных собственников жилья от возможности использовать свое право преимущественной покупки этой доли.Если возможности получить письменный отказ от соседей нет, необходимо отправить им письмо с уведомлением по почте, в котором официально известить о намерении продать жилую площадь за установленную цену и на определенных условиях. При отсутствии ответа в течение месяца – можно оформить свидетельство об отказе у нотариуса. В случае присутствия в квартире неприватизированной площади – о продаже письменно извещаются городские инстанции. Также вы можете , можно ли продать неприватизированную квартиру.
Оформление сделки с юридическим лицом
Если договор заключается между сторонами, одной из которых выступает организация (лицо прошедшее юридическую регистрацию), она должна предоставить документы, дополнительно гарантирующие её правоспособность:- Устав организации.
- Подлинник и копию Свидетельства о государственной регистрации.
- Документ, в соответствии с которым наделено полномочиями лицо, подписывающее документы – протокол собрания, решение или приказ о назначении.
- паспорта всех собственников квартиры.
- Для квартир, полученных в собственность после 1 июля 2016 года: выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Выписку можно получить в офисах Росреестра или кадастровой палаты, многофункциональном центре (МФЦ) или на портале Госуслуг. Срок выдачи — не более 3 дней. Стоимость — от 750 рублей.
- Для квартир, полученных в собственность до 1 июля 2016 года, предоставляется свидетельство о государственной регистрации прав собственности.
- Документы, объясняющие, когда и при каких обстоятельствах продавец стал собственником недвижимости: договор купли-продажи, дарения или наследования.
На заметку. Выпиской из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Оба названия верны, потому что ЕРГП является частью ЕРГН. Выписка подтверждает права собственности продавца и содержит основные кадастровые сведения о квартире.
Если продавец стал собственником до 31 января 1998 года, то есть до даты основания Росреестра, то сведений о недвижимости в базе данных ЕГРН может и не быть. В этом случае нужно заказать кадастровый паспорт в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или МФЦ. Срок выдачи документа — от 5 дней.
Дополнительные документы, которые может предоставить продавец
Эти документы могут понадобиться покупателю, чтобы удостовериться в юридической чистоте квартиры и отсутствии задолженностей:
- выписка из домовой книги с данными лиц, зарегистрированных в квартире. Выдают в управляющей компании (УК), жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК), жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), товариществе собственников жилья (ТСЖ). На руках необходимо иметь паспорт и документ-подтверждение собственности на квартиру.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Выдают в УК, ЖЭК, ТСЖ, ЖСК, расчетном центре, обслуживающем здание.
- Справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам на имущество. Нужна, если квартира перешла к продавцу по договору дарения или наследования. Выдают в налоговой инспекции по месту нахождения квартиры.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
- Разрешение органов опеки на продажу, если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний.
- Справка из неврологического или психоневрологического диспансера, удостоверяющая дееспособность продавца. Нужна, чтобы исключить риск признания сделки недействительной.
Загрузка...
