Был заключен договор в 2012 году на строительство объекта по предварительной стоимости,т.к. не было заключения гос.экспертизы. В этом году заключение получено и сметная стоимость изменилась в сторону уменьшения, каким образом можно скорректировать объемы?

Чтобы скорректировать объемы, необходимо заключить дополнительное соглашение к основному договору на изменение сметной стоимости. Окончательная цена работ по договору будет определяться на основании уже новой сметы, в которой объемы будут уменьшены. В соглашении к договору обязательно сделайте ссылку на первоначальную смету.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1. Статья: Изменение цены договора

Во время проведения СМР заказчик и подрядчик решили внести изменения в объем работ в сторону уменьшения (за счет изъятия некоторого оборудования и стоимость работ снизится). Как правильно внести корректировку в смету? Каким образом это лучше оформить? В дополнительном соглашении всю смету отразить или только по позициям, в которые вносятся поправки?

Отвечает
А.Ю. Дементьев,
генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Как следует из вопроса, речь идет о смете, которая явилась основанием для определения цены договора строительного подряда. Изменение цены договора строительного подряда осуществляется путем составления соглашения к договору. Поскольку в основе цены договора лежала смета, то и в качестве основы цены, скорректированной в соответствии с соглашением, также целесообразно приложить измененную смету. Для этого можно взять основную смету и переписать ее, исключив те позиции, которые исполняться не будут.

Справедливости ради следует сказать, что если в соглашении об изменении цены договора будет всего лишь ссылка на основную смету с указанием тех позиций, которые исключаются из цены договора, а новая смета составляться не будет, то при недвусмысленном изложении содержания соглашения цену договора можно считать измененной. Здесь уже все зависит от квалификации юристов, которые будут составлять соглашение о корректировке цены договора.*

2. Статья: Изменение сметной стоимости

Цена работ по договору строительного подряда определяется сторонами самостоятельно и указывается в самом договоре или в его приложениях. Она устанавливается либо в твердой сумме за весь комплекс работ (или за каждый вид работ), либо в виде тарифов за определенный объем выполненных работ каждого вида и т. п. Цена работ по договору строительного подряда может быть твердой или приблизительной.

Твердая цена

Определение цены строительных работ возможно путем составления сметы.

Обратите внимание: когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Это определено пунктом 3 статьи 709 Гражданского кодекса РФ.

Исключением из этого правила являются случаи существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также стоимости услуг, оказываемых ему третьими лицами, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора.

Если подрядчик установит факт наступления таких условий, то он обязан сообщить об этом заказчику и согласовать с ним удорожание (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2010 г. по делу № А70-4950/2009 , ФАС Северо-Западного округа от 8 октября 2008 г. № А56-21443/2007 и др.).

А при отказе заказчика выполнить это требование подрядчик вправе расторгнуть договор в соответствии со Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора происходит по решению суда, если подрядчик докажет факт наступления указанных условий. Но суды факт наличия таких обстоятельств признают неохотно (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2008 г. № Ф08-6647/2008).

Поэтому единственный способ добиться пересмотра утвержденной сметы – это заключить дополнительное соглашение к договору. Такой вывод можно сделать из постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2009 г. № А53-13463/2008 .

Увеличение стоимости договорных работ, в частности, может быть подтверждено дополнительными сметами, утвержденными заказчиком, согласованием индекса удорожания и т. п. (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31 августа 2005 г. № Ф04-5777/2005(14528-А75-39)).

Особенности госконтрактов

Следует также иметь в виду, что в случае инвестирования в строительство средств государственного (регионального) или муниципального бюджета стороны будут руководствоваться не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ .

В соответствии с общим правилом цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения (п. 4.1 ст. 9 закона № 94-ФЗ).

В специально установленных случаях (касающихся энергоснабжения, ремонта техники и некоторых других) цена договора может быть изменена.

Это означает, что все взаиморасчеты за выполненные работы должны осуществляться в порядке, предусмотренном государственным контрактом в пределах твердой договорной цены. На данное обстоятельство обращено внимание в письме Минрегиона России от 7 мая 2009 г. № 13786-ИМ/08 .

Приблизительная цена

То, что цена строительных работ является приблизительной, специально оговаривается в тексте договора. В противном случае будет считаться, что цена, установленная в договоре, твердая (п. 4 ст. 709 Гражданского кодекса РФ).

Если у подрядчика возникает необходимость существенно превысить смету, то он, согласно Гражданского кодекса РФ, обязан своевременно предупредить об этом заказчика и согласовать увеличение сметной стоимости строительства. Иначе он будет обязан исполнить договор, но потребовать оплаты дополнительных работ уже не сможет.

Если же заказчик не даст согласия на превышение сметы, то подрядчик имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать уплаты цены за выполненную работу.*

3. Статья: Если объем работ изменился

Нередко в ходе проведения строительно-монтажных работ возникает необходимость корректировки объема работ. Как оформить дополнительные работы? По какой стоимости принимать объект?

В условия договора внесены поправки

В договор строительного подряда вносится пункт: одним из условий уточнения цены договора может быть внесение заказчиком изменений в проект, увеличивающих (уменьшающих) стоимость работ по договору в базисных ценах 2001 года более чем на 5 процентов. При этом на увеличение (уменьшение) цены договора относится только стоимость, превышающая 5 процентов. То есть возникающие в ходе строительства (ремонта) дополнительные работы до 5 процентов не оплачиваются заказчиком. Как оформить выполненные и принятые заказчиком, но не оплачиваемые работы в формах № КС-2 и № КС-3 ? Какую стоимость указывать в акте приемки объекта и постановки на баланс (с учетом дополнительно выполненных, но не оплаченных работ или без них)?*

Что включает цена договора?

В данном случае речь идет о порядке изменения цены договора. Она должна покрывать издержки подрядчика и предусматривать его вознаграждение (). При этом заказчик обязан принять результат работ и оплатить обусловленную договором цену. Указанная цена покрывает весь объем работ, предусмотренный договором. Поэтому, если стороны решили не менять ее при увеличении объемов работ не более чем на 5 процентов, это не говорит о том, что допработы не оплачиваются. За них перечисляются деньги (ведь дарение, к которому относится и безвозмездное выполнение работ, между коммерческими организациями запрещено Гражданского кодекса РФ), но в рамках первоначальной цены договора. Действительно, в этом случае возникает вопрос о порядке внесения в форму № КС-2 тех объемов работ, которые выполняются дополнительно, но не влияют на общую цену договора. Ведь если эти объемы поставить без цены, у налоговых органов может возникнуть вопрос о безвозмездном выполнении части работ.

Корректировка сметы

Попробуем разобраться с этой проблемой. Допустим, что у нас есть первоначальная смета, определяющая базовую стоимость работ и цену по договору (с учетом коэффициентов пересчета), рассчитываемую как итог по смете. Она предполагает покрытие затрат подрядчика и его вознаграждение, например, 20 процентов от прямых затрат по смете (сметная прибыль). В процессе строительства в смету вносятся допработы, стоимость которых составляет 4 процента от первоначальной сметной стоимости. По договоренности сторон, общая цена договора при этом не меняется. Допработы нужно внести в смету либо составить к ним дополнительную смету. Но поскольку это привело бы к увеличению итога по смете (суммы по основной и дополнительной сметам), какую-то позицию в ней надо уменьшить, чтобы итог, определяющий цену договора, остался прежним. Поскольку затратные позиции по смете изменить нельзя (ведь старый объем работ не уменьшается), изменить можно, например, сметную прибыль. В данном случае ее следует пересчитать так, чтобы общий итог по первоначальной смете (сумма по первоначальной и дополнительной сметам) остался неизменным. Эта смета и ляжет в основу заполнения № КС-2 . При этом в нее попадут все работы, предусмотренные новыми условиями, со своей ценой, но общая сумма по № КС-2 , с учетом уменьшенной нормы прибыли, останется неизменной.

Помимо нормы прибыли, можно уменьшить иные расчетные величины: накладные расходы, зимнее удорожание и т. д. Конечно, может возникнуть вопрос, а почему, собственно, подрядчик должен получить меньшие суммы на покрытие указанных расходов? Ответ очевиден: раз подрядчик согласился за счет старой цены выполнить новый, увеличенный объем работ, значит, нужно пожертвовать какой-либо позицией по смете. Ведь чтобы сохранилось равновесие, если в одном месте прибавилось, в другом должно обязательно убавиться. Где конкретно – выбирать самим сторонам договора. Самое главное, что следует уяснить: речь не идет о безвозмездном выполнении какого-то объема работ, а лишь об изменении состава работ за ту же цену.*

4. Статья: Фактическая стоимость работ оказалась меньше...

Компания является заказчиком строительно-монтажных работ, стоимость которых по договору составляет 15 500 000 руб. В ходе выполнения работ их стоимость уменьшилась за счет удешевления материалов. Какую стоимость фирма-подрядчик должна отразить в акте и справке, если фактически окончательная стоимость уменьшилась до 13 500 000 руб.?

Ответ зависит от порядка определения цены в договоре.

Цена договора подряда должна покрывать издержки подрядчика и предусматривать его вознаграждение (). При этом стороны договора свободны в определении расчета цены. Так, цена договора может определяться:
– на основании сметы;
– без сметы;
– приблизительно;
– в твердой цене, не предусматривающей ее изменения и т. д.

Если договором предусмотрено, что цена договора может корректироваться в зависимости от изменения стоимости материалов, то до окончания выполнения всех работ по договору стороны должны пересчитать цену договора и составить соглашение о ее изменении.

В этом случае подрядчик отразит в документах, подписываемых сторонами, новую согласованную цену договора.

Если договором определена твердая цена без возможности ее корректировки, то подрядчик при наличии экономии расходов по сравнению с их стоимостью, предполагаемой при заключении договора, имеет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором (). То есть на получение от заказчика всей суммы. При этом обязательно должно выполняться условие о качестве работ: оно не должно пострадать от экономии. В этом случае в предъявленных заказчику документах отражается первоначальная цена договора.*

Государство выделяет на строительство и ремонт жилья, возведение инфраструктуры и социальных объектов огромные деньги. Но немалая их часть уходит в землю, вернее, распределяется по карманам участников строительного процесса. Как повысить эффективность использования бюджетных средств и оптимизировать денежные потоки в отрасли? Об этом "РГ" беседует с директором департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России, президентом Союза инженеров-сметчиков Павлом Горячкиным.

Павел Владимирович, как можно повысить эффективность использования выделяемых на строительство государственных средств?

Если начинать "от печки", то, во-первых, - за счет оптимизации нормативной базы. Дело в том, что нормативные документы, определяющие стоимость строительства и ремонта, безнадежно устарели. В них заложены технологии строительства пятидесятых-шестидесятых годов прошлого века. Действующие нормы и расценки на строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы не учитывают применение высококачественных и высокопроизводительных машин и механизмов, новых технологий и материалов. Но поскольку эти нормативы являются обязательными, строительные организации вынуждены закладывать в сметы и исполнительную документацию устаревшие расценки с явно завышенными и неадекватными показателями затрат. Получается так: реально стройка идет по новой технологии, применяются более эффективные решения, применяются другие материалы, а сметчивается эта стройка по нормативам, которые завышены. Возникает ситуация, когда государство само создает условия для завышения сметной стоимости работ.

А подрядчику от этого какой прок?

Подрядчику это на руку. Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда строители не заинтересованы, чтобы на те или другие виды работ появились новые нормативы, потому что им выгоднее работать по завышенным, устаревшим. К нам иногда обращаются компании с какими-то новыми технологиями, мы делаем соответствующие нормативы, просчитываем стоимость строительства, показываем, а они отказываются применять - мол, слишком дешево получилось.

На объектах, где работают частные инвестиции, частные застройщики, деньги считать умеют, потому что они свои. И подрядчикам зачастую очень не сладко работать на внебюджетных объектах: там сметы не раздувают. А вот для государственного заказчика бюджетные деньги чужие. А сам объект частенько воспринимается как источник личной наживы. Если есть возможность на законных основаниях заявить стоимость работ больше, чем в реальности, какой подрядчик от этого откажется? Не секрет ведь, что слово "откат" из всех сфер экономики в первую очередь ассоциируется со строительством. И, увы, это так и есть.

При строительстве каких объектов происходит раздувание смет?

На тех стройках, где есть бюджетные средства. Это не только строительство жилья. У нас огромное количество инфраструктурных, транспортных строек, строительных проектов, связанных с энергетикой, нефтью, газом. Это, наконец, муниципальные программы, капитальный ремонт. То есть объем строительства с участием государства огромный. И на сметах государство может сэкономить до 15% средств.

Чтобы решить эту проблему, нужно оптимизировать нормативную базу, по которой определяется стоимость строительства. Между тем за последние 20 лет новые сметные нормы практически не разрабатывались, а опубликованные нормы на новые строительные материалы и технологии немногочисленны и разработаны по методике советской системы нормирования в строительстве. Сметы на строительство постоянно пересматриваются в сторону увеличения, зачастую в разы. Достоверность определения сметной стоимости строительства в проектной документации вызывает сомнения. Во многих проектах (около 85%) стоимость существенно завышается.

По каким нормативам сейчас строят?

Сегодня действует система сметных нормативов ГЭСН-2001. Однако нормы и показатели этой базы почти не отличаются от разработанных в советское время СНиП-84 и СниР-91, разве что слегка отредактированы. Некоторые изменения чисто косметические. Корректировка показателей выполняется без необходимых обоснований и экономических расчетов, без проведения формальных процедур, регламентов и экспертиз, без профессиональной оценки отдельных нормативов и баз данных в целом. Устаревшие сметные нормативы постоянно переиздаются с небольшими изменениями и выдаются за новые разработки. Деятельность же госучреждения, в обязанности которого входит создание новых нормативных документов, фактически свелась к продаже за немалые деньги сомнительных сметных нормативов и платным услугам по согласованию различных индивидуальных индексов и расценок. Это создает дополнительную финансовую нагрузку на строительные организации и искажает достоверность определения сметной стоимости по объектам бюджетного финансирования.

Сейчас мы пожинаем плоды нормотворческой деятельности чиновников как на федеральном, так на региональном уровне. Возвращение к административным методам ценообразования в строительстве в последние годы, попытки задушить зарождающийся рынок инжиниринговых и консультационных услуг в строительстве уже обернулись чрезмерным ростом стоимости строительства. Это вызывает недоверие к работе сметчиков, а их расчеты расцениваются как документальное подтверждение неэффективного, а нередко и коррумпированного строительного менеджмента - причем, увы, совершенно справедливо.

А как именно происходит раздувание смет? Какие нарушения при этом допускаются?

Таких нарушений много, основные перечислю. Это производство работ без утвержденной рабочей документации; постоянная корректировка сметной стоимости за счет различного рода дополнительных работ; несоответствие показателей расхода материалов при списании и производственных норм расхода материалов (в особенности на скрытые работы); закупка материалов по заведомо завышенным ценам; несоответствие транспортных схем доставки материалов; завышение объемов выполненных работ; неправильное применение норм и расценок на работы по новым технологиям, когда применяется импортная техника и современные материалы; учет затрат на эксплуатацию подержанной импортной строительной техники, приобретенной подрядчиком как новой; завышение затрат на подготовительные работы, трудно поддающиеся проверке; оплата выполненных ранее работ по текущим, более высоким ценам; применение завышенных индивидуальных расценок и индексов пересчета сметной стоимости, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками и государственными структурами и т.п.

Кроме того, к необоснованному увеличению стоимости работ приводят существенные задержки с проведением конкурсов, заключением госконтрактов и открытием финансирования; частая смена подрядчиков - особенно на крупных объектах с длительными сроками строительства; применение некачественных материалов и устаревших технологий; неумение организовать эффективный производственный процесс строительства; низкая квалификация рабочих и инженерно-технического персонала; несовершенство законодательства.

Как можно изменить ситуацию?

Нужно создавать новую современную нормативную базу, максимально открытую и доступную для всех участников инвестиционно-строительного и ремонтно-строительного процесса. Если срочно не принять меры по разработке и внедрению новых правил, норм и расценок для определения затрат в строительстве, стоимость реализации проектов будет и дальше необоснованно расти. Новая база должна адекватно отражать достигнутый технологический и организационный уровень строительства, соответствовать современным требованиям по качеству конечной продукции, применяемым эффективным строительным материалам, существующему уровню квалификации рабочих, используемым строительным машинам, механизмам, оборудованию и инструменту при производстве строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ. Сейчас в первую очередь необходимо сосредоточиться на ускоренной разработке норм и расценок на новые, эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На этом и нужно сконцентрировать усилия всех заинтересованных организаций.

Власти Ростова обрекли пенсионерку второй год зимовать в сгоревшей квартире без ремонта

В редакцию "Российской газеты" обратилась пенсионерка Тамара Хеладзе. В январе в двухэтажном доме на улице Красных Зорь, 24, случился пожар. Горело на первом этаже. Но огонь добрался и до второго, где живет женщина со своим больным сыном. Пожарные, спеша погасить пламя, шланги заводили через крышу, пришлось пробить и потолок, и пол. После ЧП жить в доме стало невозможно.

Квартира муниципальная, то есть принадлежит городским властям, и на них лежит обязанность поддерживать ее в пригодном для проживания состоянии. Но чиновники ремонтировать ее не стали.

С января по июль семья жила без света, воды и газа в продырявленной насквозь квартире, буквально в средневековых условиях. В тусклом свете свечи в вымороженной квартире пенсионерка писала десятки писем, просьб и жалоб, затем обивала пороги многочисленных инстанций, пытаясь добиться хоть какой-то помощи от государства. Не помогли ни звание ветерана труда, ни обращения в прокуратуру. Чиновники прислали кипы отписок, что, мол, помощь будет, вы только ждите.

А несколько дней назад пришел окончательный вердикт из администрации города: "В связи с окончанием финансового года и сроками, необходимыми на выполнение ремонтных работ, вопрос о выделении дополнительных бюджетных средств может быть рассмотрен в 2019 году". Якобы чиновники из управления ЖКХ Кировского района должны были доработать "оценку достоверности определения сметной стоимости" капремонта квартиры. Но, пишет замдиректора департамента ЖКХ Ростова, доделанные документы к нему вовремя так и не поступили. Это значит, что слуги народа обрекли бабушку вновь зимовать в помещении, где до сих пор нет горячей воды, холодная идет с перебоями, а вместо нормального отопления - только старая газовая плита. Через сквозные дыры гуляет ветер, и стены дома не обрушились только чудом. Сейчас мать и сын прячутся от сквозняков в старой прихожей, там же стоят раковина с водой и газовая плита, и маленькой спальне, где еле умещаются две кровати.

В прошлом году мне очень помогли девушки из соседнего магазина. Они грели воду в электрическом чайнике, а я ее носила в ведре домой. Так мы готовили и мылись. Но в этом году магазин закрыли, - рассказывает Тамара Васильевна. О других подробностях личной жизни скромная интеллигентная женщина даже постеснялась рассказывать. - Хорошо хоть газ наконец-то дали. Теперь будем греться от газовой плиты, да и воду можно будет закипятить дома.

По закону чиновники обязаны передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания. Поэтому пенсионерка отказалась платить за те комнаты, в которых невозможно жить. В ответ ее лишили льгот ветерана труда. Юристы разводят руками - налицо нарушение целого ряда законов, за которые можно привлечь как минимум к административной, а вероятно, и к уголовной ответственности.

Юристы разводят руками: налицо нарушение целого ряда законов

Чиновники обязаны восстановить жилье в кратчайшие сроки. А на время проведения ремонта предоставить временное жилье. Причем переселить в помещение маневренного фонда и затем вселить обратно они обязаны за свой счет, - поясняет глава ростовской юридической компании Барей Нигматуллин. - И абсолютно справедливо пенсионерка отказывалась платить за сгоревшую часть квартиры, коммунальные услуги в которой не оказываются. По закону при ненадлежащем исполнении договора социального найма наниматель имеет право потребовать уменьшение платы либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Мы обратились к замглавы департамента ЖКХ Ростова Ивану Павленкову, который и подписал "ледяной приговор" пенсионерке на эту зиму, с просьбой ответить, понес ли кто-то из чиновников наказание за волокиту и многомесячные страдания пожилой женщины, оставшейся без отопления в самый разгар зимы. Но в положенные законом сроки он не ответил. Что неудивительно, ведь если чиновники целый год составляли бумаги по сметной стоимости ремонта дома, то сколько времени им потребуется, чтобы ответить на "неудобные" вопросы журналиста?

Тем не менее мы обязательно добьемся того, чтобы этой ситуации дали правовую оценку, а Тамара Васильевна провела зиму в человеческих условиях.