Пожалуй, каждый хотел бы иметь свой пассивный доход. А многие изучали теорию заработка Роберта Кийосаки, и кроме планирования никаких действий не принимали.
Пассивный доход на недвижимости считается одним из самых надежных и стабильных. Этот вид заработка законный, по сравнению с сомнительными финансовыми пирамидами и другими аферами.
Если вам не хочется всю жизнь работать на дядю за мелкие гроши, и вы мечтаете обрести настоящую финансовую независимость, прочтите ниже мысли о том, как создать пассивный доход на недвижимости. Возможно, они окажутся полезными.
Для начала стоит построить стратегию, а только потому нужно приступать к действиям.
Но если вы хотите получать доход намного больше, тогда стоит приглядеться к краткосрочной аренде недвижимости:
- Организовать хостел (дешевый отель).
- Посуточная аренда квартиры или дома.
- Аренда объекта на кратковременные сроки для проведения различных мероприятий, конференций.
- Посуточная аренда студий (например, для проведения фото сессий).
Второй этап: изучаем теорию
Тем, кто занимается подобными инвестициями впервые, рекомендую для начала максимально подробно изучить теорию. Это делается для того, чтобы в дальнейшем без проблем контролировать объект во время его ремонта и заселения.
Третий этап: размещение объявлений
Сделайте «мини-тест»: пообщайтесь с опытными риэлторами, выслушайте их мнение о перспективах заселения (какую ценовую категорию выбрать, на какой срок сдавать).
Даже если эта консультация будет стоить вам денег, она многократно окупиться в дальнейшем.
Затем стоит подать объявления. Если в день к вам поступают менее пяти-семи звонков — это плохой показатель!
Может быть, вы допустили ряд ошибок:
- В данном районе это предложение не актуально.
- Объявление оформлено неинтересно, оно не привлекает внимания.
- Стоимость завышена.
- В объявлении указан не правильный телефонный номер.
Есть некоторые регионы, в которых рынок аренды недвижимости находиться в ужасном состоянии. Но никто не запрещает вам инвестировать в другие города, регионы, страны.
Мысли вслух: в связи с девальвацией гривны и кризисом в соседней Украине, выгодно купить недвижимость сегодня именно там. А через 3-4 года, когда все нормализуется, и экономика будет нормально функционировать, продать эту недвижимость. В любом случае она вырастет в цене.
Итак, план создан, теперь остается приступать к действиям для того, чтобы пассивный доход на недвижимости воплотился в реальность.
Четвертый шаг – выбор объекта недвижимости
К нему нужно приступать сразу после завершения мини теста – поиск объекта.
Больше всего информации вы найдете на Интернет-ресурсах, например: авито, сервис яндекса, из рук в руки.
Если не удается найти нужный объект — расширьте поиск. Подключайте региональные сайты, доски объявлений, форумы и даже расклейку объявлений на столбах.
Важно — при выборе недвижимости обратите внимание на:
- Документы (лучше заплатите юристу за профессиональную консультацию).
- Общий вид объекта — состояние дома.
- Транспортная проходимость.
- Инфраструктура.
- Имеющиеся недостатки.
После осмотра помещения, не уходите сразу. Пообщайтесь с соседями и узнайте все нюансы этого района. Возможно, после такого разговора вы сэкономите колоссальное количество денег и нервов.
После покупки недвижимости определяем, какая величина пассивного дохода нам нужна. Действуем по указанному плану.
Если у вас возникнут страхи, и одолеют сомнения – не стоит их принимать во внимание. Зачастую близкий круг общения всячески будут отговаривать вас, пугать страшными последствиями.
Для того, чтобы расширить кругозор и обрести надежду, общайтесь с практикующими инвесторами и жизнь станет светлее.
Что вы думаете по поводу дохода на недвижимости? Есть ли опыт? Давайте пообщаемся в комментариях.
Феномене роста тренда на грузинскую недвижимость и подробнее остановимся на курортной недвижимости в Батуми. Из практики инвестирования, выберем лучшее для вложений .
Чтобы максимально подробно раскрыть тему для инвестора, мы продолжим анализировать какие же факторы стоит учитывать при покупке недвижимости за рубежом в целом, и в Аджарии в частности.
Существуют разные виды дохода: пассивный и активный. К активному виду дохода относятся те, в получении которых мы принимаем активное участие, то есть, физические и временные затраты – это работа, бизнес, которым постоянно занимаешься или искусство с которого зарабатываешь на жизнь. К пассивному (резидуальному) доходу относятся следующие: бизнес который работает без вас, стабильно приносящий прибыль; также, вы можете зарабатывать на продаже собственных знаний, записав свой обучающий видео - курс по теме, в которой вы хорошо разбираетесь; авторское право – также является пассивным доходом; одним из самых простых и максимально понятных видов пассивных доходов является недвижимость.
Недвижимость - инструмент создания пассивного дохода
Отели, мотели – стандартно имеют одного или нескольких владельцев. Относительно, покупки квартир в жилых домах, то здесь, опять же таки зависит от города, специфики и цели приобретения. Разные виды недвижимости имеют свою целевую аудиторию, ценовую политику и оборотность апартамента.
Логично, что апартаменты люкс класса пользуются спросом реже, чем более доступные. Также, есть такие путешественники, которые любят останавливаться только в частных квартирах. «На каждый товар есть свой покупатель» - мудрая поговорка с которой сложно не согласится. Собственно, выбор за вами, кто станет вашей целевой аудиторией. Главное, чтобы ваши инвестиции, как можно быстрее вернулись. И приносили стабильные доходы. Чтобы помочь в осуществлении этой задачи, мы подготовили для каждого проекта, в стране и регионе таблицы окупаемости инвестиций и прогнозируемый уровень доходности каждого проекта, с учетом налоговых вычетов, оплаты сборов управляющей компании и т.д Вы можете скачать таблицы доходности в карточке каждого проекта.
Объекты, которые приносят максимальную доходность на вложенные инвестиции
Визуализация | Подробная информация |
Пример расчета окупаемости инвестиций на комплексе
Расчет инвестиций в недвижимость в Батуми
Оптимальная площадь квартиры для возврата инвестиций 28 -32 м2, поскольку такая площадь является минимальной для сдачи и имеет высокий спрос. К тому же, квартиры с данной площадью легче продаются и сдаются в управление, быстрее растут в цене. К примеру, купленная квартира площадью в 56 м2, будет сдаваться максимально за 120 долларов в сутки. Однако, 2 квартиры площадью по 28 м2 каждая могут сдаваться по 80 долларов за сутки.
I.По виду товара:
1. конкретные ОН
2.работы по строительству и реконструкции
3.посреднические услуги и оценка
II. По использованию:
2. нежилые
4. предприятия
III. По качеству ОН:
стандартная
IV. По цене:
очень высокая
V. По инвестиционной мотивации:
1. базисные условия бизнеса
2. инвестиции для получения прибыли
Участники:
Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.
Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.
Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.
Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.
Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.
Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
Недвижимые вещи постоянно находятся на одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. В соответствии с ГК РФ ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например, деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются. Так же относятся к недвижимым вещам и подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырья, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Т.о. главным отличительным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.
Сущность объектов недвижимости заключается в единстве категорий: материальная (физическая), экономическая, правовая и социальная.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Основные признаки: Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых практически всегда стабильна и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Долговечность. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.
Классификация объектов недвижимости. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих физического статуса:
1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.
Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы.
Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе.
По функциональному назначению объекты недвижимости подразделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).
По формам собственности объекты недвижимости делятся:
1. Частный фонд:
2. Государственный фонд:
3. Муниципальный фонд:
По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.
По отраслевой принадлежности - промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.
По условиям приобретения:
1) Вновь создаваемая недвижимость;
2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;
3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;
4) Недвижимость, присвоенная в залог;
5) Недвижимость, присвоенная в аренду;
6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;
7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты;
С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.
Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.
Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Например, автомобильные дороги как объекты недвижимости можно воспринять как благо, предназначенное для преодоления пространственных границ, и как источники дохода. В настоящее время все большее развитие получают платные автомобильные дороги, предоставляющие коммерческие услуги и являющиеся непосредственным источником доходов для собственников. «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости, в случае если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо.
Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, илиинвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Экономика недвижимости
Введение
Экономика - это процесс производства материальных благ в условиях ограниченности ресурсов.
Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, связанная с производством объектов недвижимости (исключение составляет земля).
Юридическое понятие недвижимости - регистрация прав собственности.
Недвижимость, удовлетворяя потребность человека, может использоваться в 3-ёх вариантах:
1. Поскольку недвижимость обладает полезностью - это способность вещи удовлетворять потребности человека, - то недвижимость является экономическим благом.
2. В качестве источника дохода - недвижимость приносит собственнику доход в виде аренды. Отличительной особенностью данного вида использования недвижимости является то, что не происходит смена владельца.
3. Когда недвижимость выступает в качестве товара принося однократный доход владельцу.
Экономические характеристики недвижимости
1. Любая недвижимость представляет собой вещь, материальный актив, состоящий из неразрывного единства земельного участка (вещи природы) и здания или сооружения (продуктов труда).
2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ.
3. Кроме материальной потребности недвижимость способна удовлетворять и духовные запросы.
4. В силу продолжительного использования недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.
Специфические особенности различных способов использования недвижимости
Полезность недвижимости. Используя недвижимость в качестве экономического блага, удовлетворяется только одна потребность - потребность в жилье. Но удовлетворятся она может в 3-ёх формах:
1. приобретение жилья в собственность;
2. аренда;
Найм - социально-жилищная льгота, которая позволяет удовлетворить потребности лиц с невысоким доходом.
Недвижимость как товар проявляется в 2-х аспектах:
1. товаром может быть объект (собственность);
2. товаром выступает услуга (аренда, найм).
Недвижимость , выступая в качестве товара , обладает рядом особенностей:
1. требуется определение прав и их границ;
2. недвижимый товар инвестиционный (риск, доходность, фактор времени);
3. любая недвижимость уникальна (место положение);
4. недвижимость отличается большой капиталоемкостью;
5. недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла;
6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимого объекта и недвижимого товара.
Недвижимость как источник дохода . Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).
Недвижимость - это особый инвестиционный товар.
Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.
Согласно российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать:
· денежные средства;
· ценные бумаги;
· другое имущество, в том числе имущественные права или иные права имеющие денежную оценку.
1. Составляющие проекта развития недвижимости
I. Инициирование проекта. В качестве инициатора проекта могут выступать :
· собственник объекта, заинтересованный в повышении стоимости объекта за счет его качественного преобразования;
· инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств;
· девелопер, который ищет сферу приложения для своего капитала и профессиональной активности на основе знаний рынка, наиболее перспективных направлений его развития, уровня спроса, конкуренции, а так же перспектив развития того или иного региона.
II. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала ранка и потенциала объекта инициатива, прежде чем реализоваться, подлежит предварительной оценки, которая включает физическую осуществимость, наличие правовых и финансовых условий для реализации проекта и после с учетом этих возможностей и ограничений определяется эффективность проекта. В большинстве случаев эффективность рассматривается коммерческая.
Оценка инициативы имеет два аспекта:
1. Оценка состояния рынка и перспектив его развития;
2. Оценка местоположения потенциально объекта.
На этом этапе основным ориентиром для принятия решения работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности объекта. Уровень этой доходности определяется в зависимости от разумных представлений будущего собственника для данного сегмента рынка и региона. Представление о требуемой доходности существенно колеблется, в зависимости от оценки инициативы, и существенно различаются для различных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но возможны и такие объекты, для которых требуются годы. Финансовые затраты для этих этапов оцениваются в 1-3 % от общей величины затрат по проекту.
III. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. После принятия решения о целесообразности проекта начинаются практические действия по его реализации:
1. Создание правовых условий, чтобы придать легитимность (законность) процессу развития и создать систему юридических гарантий для всех участников процесса;
А. Выбор проекта и места |
||
1. Определение имущественного правового статуса места или объекта (комитеты по управлению городским имуществом, городское бюро регистрации прав на недвижимость, комитеты по охране исторических памятников, администрации районов или муниципальных образований) |
2-4 недели |
|
2. Предварительный расчет нагрузок |
1-2 недели |
|
3. Получение предварительных технических условий по электроснабжению, водоотведению, водопотреблению, отоплению |
2-4 недели |
|
4. Согласование с государственным комитетом по экологии |
||
5. Разработка градостроительной документации |
6-8 недель |
|
Б. Получение архитектурно-планировочных заданий и заказ предпроектной документации |
||
1. Согласование предпроектной документации в заинтересованных ведомствах |
2-4 недели |
|
2. Оценка инвестиционных проектов |
2-4 недели |
|
3. Согласование проекта инвестиционного договора с КУМИ, комитетом по землеустройству, комитетом по строительству |
до месяца |
|
4. Подача пакета документов в секретариат городской инвестиционной тендерной комиссии |
до месяца |
|
5. Решение городской инвестиционной тендерной комиссии |
2-4 недели |
|
6. Юридический отдел администрации города или муниципального образования |
||
7. Распоряжение руководителя города или муниципального образования о предоставлении земельного участка на инвестиционных условиях |
до месяца |
Если производятся торги по продаже участка под застройку эти сроки увеличиваются на 2-3 месяца. Кроме того, в процессе получения права под застройку может быть проведено общественное слушанье, в котором принимают участия специалисты и жители расположенного района.
2. Проработка и предварительный выбор схемы финансирования.
IV. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования. Этот этап наиболее важен, потому что на нем определяются параметры будущего объекта, а они соответственно влияют на затраты по проекту.
При организации работ по проектированию следует обращать внимание на:
· При выдачи задания на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснования инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;
· Проектируемый объект должен удовлетворять не только градостроительным нормам, но и требованиям рынка, то есть отвечать ожиданиям потребителям по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, а также финансовым возможностям потребителя.
Расходы составляют 6-10 % затрат по реализации проекта.
V. Согласование проекта с органами государственного контроля. Эта процедура подразумевает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, ТЭО и рабочего проекта до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительно экспертного заключения служит основание для утверждения документации и дает возможность получения разрешения на производство СМР.
VI. Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта. Данный этап охватывает всех участников проекта и регулирует их:
1. Финансирование проекта;
2. Выполнение подрядных работ;
3. Реализацию созданного объекта.
На этом этапе заключаются договоры по участию в финансировании проекта с финансово-кредитными учреждениями, с частными инвесторами или будущими потребителями, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями и привлекаются агенты по продаже или сдаче в аренду недвижимости.
VII. Внедрение проекта. Главной задачей этого этапа является выполнение работ по развитию недвижимости с требуемым качеством, затратами и скоростью. Результатом этого этапа является новый объект недвижимости, фактическое создание которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект. Этот этап самый затратный по времени (до трех лет) и финансам (60-70 % затрат).
VIII. Распоряжение результатами проекта. На этом этапе происходит оформление права собственности, передача объекта в управление, в аренду, продажа. Пака объект не зарегистрирован как объект недвижимости в БТИ и права на него не оформлены в органах государственного регистрации юридически объект не существует и следовательно не может быть объектом рыночного оборота.
2. Сфера деловой активности - критерии выбора
Критериями выбора являются:
· доходность;
· ликвидность.
При оценки этих критерий используют статистические показатели, которые готовят профессиональные организации, как для конкретных заказчиков, так и для широкого использования.
Все эти показатели можно сформировать в 4 группы:
1. Объемные показатели - объем продаж по сегменту рынка, по типу приобретателей; объем предложений, в том числе потенциальных по сегментам рынка; объем не занятых площадей; объем инвестиций в том или ином сегменте рынка; обеспеченность потребителей объектами недвижимости;
2. Ценовые показатели - уровень арендной платы (min, среднее, max), уровень цен (min, среднее, max);
3. Показатели доходности инвестиций - ставка доходности по сегменту недвижимости и по регионам;
4. Динамические показатели - динамика показателей перечисленных в-первых 3-х группах.
Исследовав региональный рынок недвижимости, выбирается сфера деловой активности и определяется направление для дальнейшего и более углубленного анализа ситуации в пределах выбранного сегмента.
Например, при выборе сферы деловой активности между жилой и коммерческой недвижимости.
Характеристика |
Жилая недвижимость |
Коммерческая недвижимость |
|
Зависимость от состояния региональной экономике |
|||
Ликвидность |
|||
Основной тип операций |
купля-продажа, аренда, найм |
||
Возможность привлечения внешнего финансирования |
Из таблицы видно, что жилая недвижимость предпочтительней, но, в то же время достаточно высок и уровень конкуренции на этом сегменте. То есть ограниченная емкость рынка массового жилищного строительства приводит к тому, что ведущие строительные компании начинают политику самоограничения, например на элитное жильё или жильё для среднего класса. Такая дифференциация свидетельствует о постепенном насыщении спроса на первичном рынке жилья при дефиците объектов коммерческой недвижимости, в частности торговой. Другими словами изменения в удельном весе различных отраслей в экономике приводят к расширению спроса на определенные типы недвижимости, а это находит отражение и в изменении требований к характеристикам объектов недвижимости.
Все общие тенденции в развитии экономике накладываются на состояние конкретного регионального рынка с учетом его особенностей. Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, содержание которой на разных этапах развития объекта недвижимости выглядит так:
Этапы реализации проекта |
Критерии выбора |
Используемые инструменты |
||
Инициирование проекта |
Выбор сегмента рынка |
Доходность, риски, ликвидность |
Исследование возможностей рынка |
|
Оценка инициативы |
Выбор проекта |
Физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность и доступность, экономическая эффективность |
Исследование возможностей проекта |
|
Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования |
Выбор схемы финансирования и источника |
Надежность, доступность, стоимость кредита |
Анализ интересов и возможностей инвесторов |
|
Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования |
Выбор предпроектных решений, технологий, уточнение экономических характеристик проекта |
Соответствие проекта современным требованиям рынка, минимизация издержек |
Сравнительный анализ проектных предложений, экономический анализ проекта |
|
Согласование проекта с органами государственного контроля |
Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта |
Изменение проектных решений |
||
Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта |
Выбор механизмов финансирования и выбор подрядчиков |
Финансовая устойчивость, стоимость ресурсов, минимизация затрат, сроки, качество |
Использование ряда источников финансирования и проведения подрядных торгов |
|
Этапы реализации проекта |
Критерии выбора |
Используемые инструменты |
||
Внедрение проекта |
Выбор способа управления ходом внедрения проекта |
Соблюдение сроков, качества и уровня затрат, обеспечение финансированием |
Привлечение инженеринговых фирм, работа с инвесторами |
|
Распоряжение результатами проекта |
Выбор способа продвижения объекта на рынок, организация продаж |
Максимизация дохода от продажи и минимизации сроков реализации |
Привлечение риелтерских фирм, создание и организация работы служб продаж |
Исследуя рынок во внимание должны быть приняты и прошлые тенденции и их возможные изменения и влияние существующих и новых факторов на спрос и предложение на рынке. Исследование потенциала рынка спроса и предложения, емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта, после чего прорабатывается следующий этап - поиск и выбор конкретного проекта развития недвижимости.
3. Основные подходы к экспертизе проекта
Часть оценки инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей определяющихся соотношением затрат и доходов. Но прежде количественных показателей проект нуждается в качественной оценке, которая проверяется и уточняется расчетами количественных характеристик. То есть в процессе оценки проекта наблюдается 2 стади и:
1. Оценка возможностей и целесообразности реализуемого проекта;
2. Расчет экономических показателей характеризующих проект.
Под экспертизой проекта развития недвижимости следует понимать оценку предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и доступности.
Оценка физической возможности предполагает наличие физической осуществимости с учетом места положения, пространственных параметров, состояние инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей и влияние этих возможностей на параметры проекта, затраты и сроки реализации.
Оценка юридической допустимости включает определение возможности достижений соглашений с собственником земли об условиях вовлечения земельного участка в процесс развития недвижимости, соответствие характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования.
Оценка финансовой целесообразности и осуществимости предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности, периодов поступления и оттоков денежных средств. И на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможность привлечения внешних источников финансирования и соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.
Экспертиза физического, правового и финансового аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами:
· иные возможности земельного участка;
· места реализации задуманного проекта.
Особое внимание при экспертизе и выборе проектов в силу специфике недвижимости придаётся анализу местоположению объекта. В отличие от инвестиционных проектов связанных с созданием или расширением производственных мощностей, для которых местоположение всегда является фактором издержек, для проектов развития некоммерческой недвижимости местоположение это фактор, который влияет не только на издержки, а что еще важнее на доходы, которые может приносить создаваемый объект.
Поэтому при анализе местоположения следует учитывать:
1. Ценность создаваемой недвижимости с точки зрения её потребителя;
2. Издержки по созданию недвижимости;
3. Эксплуатационные издержки.
При анализе местоположения следует различать географическое местоположение и экономическое местоположение.
Географическое местоположение - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.
Экономическое местоположение - это расположенность объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки связанные с недвижимостью, а потому влияют на её ценность в глазах пользователя, а следовательно и на стоимость.
Объекты недвижимости могут быть совершенно различны по географическому местоположению и близки по экономическому и наоборот. При этом плюсы и минусы местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, так что удачное местоположение это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
По зарубежному опыту при анализе положения торгового центра ключевыми являются вопросы:
1. Доступность;
· Насколько новый проект соответствует ландшафту?
· Имеются ли соответствующие транспортные сети доступные будущему покупателю?
· Является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю?
· Каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и публикой посещающей магазин?
2. Конкуренция:
· Имеются ли прямые конкуренты у потенциального магазина?
· Какую долю покупателей у них можно отобрать?
3. Уровень обеспеченности услугами торговли на территории:
· Каков текущий уровень обеспеченности торговыми площадями?
· Каков уровень доходов и расходов в розничной торговли в данной области?
· Имеется ли значительная доля универсальных магазинов?
· Сколько вновь созданных магазинов на данной территории?
4. Потенциал:
· Какова численность населения и тенденции занятости в данной местности?
· Каково отношение местных властей к развитию торгового центра?
5. Наличие рабочих мест, структура занятости и их перспектива.
6. Конкурирующие и дополнительные объекты.
7. Пешеходные и пассажиропотоки.
Влияние местоположения на издержки
Это связано с затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах, там где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Кроме того увеличиваться издержки могут и в районах с высокой плотностью застройки, потому как затрудняется использование техники, организации подъездов, складирование. Что касается жилой недвижимости, то при анализе местоположения следует учитывать и нормативные требования (расстояние между домами, роза ветров и т.д.).
4. Строим на земле
При анализе земельного участка предполагаемо для развития недвижимости важно определение достаточности его размера для реализации, того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли, труда и капитала в создаваемый объект. Для каждого варианта землепользования (жилая ил коммерческая недвижимость и их разновидностей) существуют определенные оптимальные соотношения между вкладом земли и не земельных факторов - коэффициент использования территорий (КИТ) - это есть отношение площади здания к площади земельного участка:
1. Для жилой недвижимости:
· индивидуальные дома - КИТ=0,1ч0,25;
· сблокированные дома - КИТ=0,5ч1,5;
· многоэтажные (до 5 этажей) дома - КИТ=0,7ч2;
· здания более 5 этажей - КИТ=2,5ч5;
· высотные - КИТ= до 12;
2. Для коммерческой недвижимости: КИТ=0,5ч12.
Несмотря на большой диапазон практика показывает, что для торговых центров максимизация доходов на единицу площади при прочих равных условиях достигается при 2-х максимум 3-х этажных застройках.
Однако возможность замены вклада земли вкладом капитала может иметь и отрицательное значение:
1. С превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу полезной площади увеличиваются (требуется дорогостоящая техника для строительства, дополнительное оборудование, лифты). Кроме того увеличиваются и эксплуатационные издержки (больше площадь больше теплопотерь).
2. Рост этажности может стать фактором снижающим ценность для потенциальных пользователей.
3. Предел высотности может быть определен зональным регламентом территории или другими градостроительными нормативами.
4. Общий алгоритм выбора и оценки проекта
Основные ошибки при оценки инвестиционных проектов
1. Занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, а так же затрат связанных с организацией сбыта, оплаты консультантов и прочих косвенных расходов.
2. Формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.
3. Неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса и предложения, конкуренции на рынке.
4. Отсутствие надлежащего анализа рынка при подготовке заключения о прогнозировании доходности проекта.
5. Недостаточное объяснение явно большого расхождения между настоящими или недавними ценами продажи аналогичных объектов.
6. Чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы.
7. Недостаточное обоснование ставки дисконтирования.
Подобные документы
Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.
контрольная работа , добавлен 19.10.2013
Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
курсовая работа , добавлен 13.12.2014
Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.
курсовая работа , добавлен 17.04.2016
Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
курсовая работа , добавлен 18.10.2013
Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.
курсовая работа , добавлен 21.07.2011
Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
дипломная работа , добавлен 14.12.2010
Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.
презентация , добавлен 20.05.2013
Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
шпаргалка , добавлен 10.06.2009
Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.
реферат , добавлен 25.07.2010
Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.
Может ли сегодня недвижимость быть надежным источником дохода
Тема инвестиционной привлекательности недвижимости обсуждается изо дня в день, на страницах СМИ и на кухнях многих семей, которые рассматривают для себя различные потенциальные возможности получить дополнительный доход. Вопрос, который волнует многих, - может ли сегодня недвижимость быть надежным источником этого дохода и позволяет ли она сохранять и преумножать вложения.
Если говорить о столице, то тут квадратные метры всегда в цене. Как бы ни складывались экономические условия или волатильность валют, в Москве всегда будет спрос на жилье. Безусловно, он может двигаться вверх или вниз, в зависимости от уровня доходов населения и его платежеспособности, однако, как показывают последние годы, не самые легкие для российской экономики, спрос не исчезает и ликвидные варианты всегда востребованы.
Современный рынок предлагает различные варианты для потенциальных инвесторов. Во-первых, это классический наем. Конечно, если квартира досталась не по наследству и в ее приобретение была вложена значительная сумма, пройдет немало времени, пока эти вложения вернутся. Средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте колеблется в диапазоне 4–7% годовых, и чем дороже объект, тем меньше может быть его доходность. Поэтому наиболее рентабельно жилье экономкласса.
В качестве примера можно рассмотреть однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 7 млн руб., в которую было вложено еще 300 тыс. руб. (приобретение предметов интерьера и бытовой техники). Сдавать такую квартиру можно примерно за 35 тыс. руб. в месяц. Из полученного дохода необходимо вычесть стоимость коммунальных платежей и сумму налога. В результате мы увидим, что доходность от сдачи составит не более 4%.
Более высоким может оказаться доход от краткосрочной аренды. Спрос на такой наем достаточно высок, в первую очередь со стороны туристов, приезжающих посмотреть столицу. В Москве не так много гостиниц с доступными ценами, при этом хорошо и удобно расположенных, поэтому аренда квартиры на несколько дней для гостей столицы может быть хорошей альтернативой. Несмотря на то что стоимость краткосрочной аренды выше, чем долгосрочной, не многие собственники решаются на такой бизнес.
Посуточная аренда - это непрерывный труд для собственника. После каждого арендатора в помещении нужно делать генеральную уборку, менять белье и т. д. Все это непрерывные физические, моральные и финансовые затраты. Кроме того, при посуточной аренде значительно возрастают риски порчи имущества и отделки в квартире. И конечно, арендодателю необходимо постоянно искать новых арендаторов, поскольку каждый день простоя квартиры уменьшает его доход.
Некоторые собственники рассматривают для себя возможность получать доход от сдачи внаем комнат. Однако и тут много своих но… Комнаты в коммунальных квартирах люди снимают не от хорошей жизни. В первую очередь такие варианты востребованы арендаторами, которые хотят жить в Москве, но по финансовым причинам не могут арендовать полноценную квартиру. Большинство, если не все, арендаторы комнат имеют ограниченные финансовые возможности и отталкиваются, прежде всего, от стоимости жилья. Но даже при этом они стараются выбирать варианты максимально комфортные, желательно с одним соседом, с приличной мебелью и сантехникой, с холодильником и стиральной машиной. Пользуются спросом такие предложения и у студентов, которые по тем или иным причинам не могут жить в общежитии.
Конечно, некоторые собственники пытаются выжать из квартиры максимум. В нашей практики был случай, когда один собственник в обязательном порядке хотел сдавать свою квартиру восьмерым людям одновременно и с каждого планировал взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц. Желание его, правда, не сбылось, так как арендаторов, согласных на такие условия, не оказалось.
Что касается такой популярной на сегодняшний день темы, как организация хостела в квартире, то сейчас в Госдуме идет активное обсуждение этого сегмента, и пока не ясно, к чему в итоге придут власти, какие права и ограничения появятся для собственников, желающих организовать в своей квартире этот бизнес: станет ли обязательным перевод квартиры в нежилое помещение с отдельным выходом, нужно ли будет перед открытием хостела проводить собрание всех жильцов дома и т. д. Однако в любом случае надо учитывать, что организация хостела - это, по сути, некий гостиничный бизнес, который требует, в первую очередь, вложений, как финансовых, так и временных.
Для того чтобы он стал успешным и действительно хостелом в европейском понимании этого слова, объект должен быть привлекательным для посетителей, комфортным, оснащенным современной техникой и системами кондиционирования, иметь интересное и удобное для туристов расположение, предлагать сервис и услуги, его деятельность не должна мешать жизни соседей. А значит, придется сделать немалые дополнительные вложения, отдавая себе отчет, что срок окупаемости такого бизнеса заранее предугадать невозможно.
В целом инвестиции в недвижимость, как, впрочем, и любые инвестиции, не могут никому гарантировать молниеносно золотых гор и несметных богатств. Однако главное преимущество в том, что это совсем иной способ сохранения средств, надежный и стабильный, особенно учитывая риски банковского сектора. Поэтому можно говорить о том, что такие инвестиции актуальны на российском рынке, и особенно на московском, где спрос на жилье будет всегда.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b15198e9a79471a92ed7924